Пунктом 4 статьи 421, статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что:
условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами;
договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), помимо прочих ограничений таких как аренда, ипотека, сервитут, безвозмездное пользование и т.д., содержатся сведения об ограничениях, обременениях земельного участка, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ. Например, если земельный участок расположен в охранных зонах линий электрических передач, водоохранных зонах и прибрежных защитных полос, охранных зонах газопровода и т.п.
Сведения об ограничениях прав на земельные участки, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, отражаются в выписке из ЕГРН «Об объекте недвижимости».
Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу (часть 5 статьи 56 Земельного кодекса РФ).
Следует учесть, что отсутствие в договорах (в случае сделки с земельным участком), сведений об ограничениях прав, предусмотренных статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, является основанием для приостановления государственной регистрации в соответствии с пунктами 7, 17 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
На основании вышеизложенного, для исключения случаев приостановления государственной регистрации перехода права собственности перед заключением сделки необходимо заказать выписку из ЕГРН «Об объекте недвижимости», чтобы убедиться в наличии или отсутствии ограничений, предусмотренных статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ. В случае, если такие ограничения имеются, сведения о них в обязательном порядке должны быть указаны в договоре.
Также, с помощью общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра» (https://pkk.rosreestr.ru) можно самостоятельно узнать, входит ли земельный участок в границу какой-либо зоны с особыми условиями использования территории.
Для этого нужно набрать кадастровый номер земельного участка, выбрать слой «зоны с особыми условиями использования территории», после чего отобразятся все границы, внесенные в ЕГРН, в том числе охранные зоны, в которые попадает земельный участок.
Дополнительно сообщаем, что сведения о расположении земельных участков в пределах охранных зон регулярно размещаются на официальном сайте Росреестра по ссылке https://rosreestr.gov.ru/open-service/statistika-i-analitika/kadastrovyy-uchet-i-registratsiya-prav-71/zemelnye-uchastki-vklyuchennye-v-granitsy-zony-s-osobymi-usloviyami-ispolzovaniya-territorii-71/ (при переходе по ссылке необходимо выбрать регион – Тульская область).